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巴曙松:中国房地产的中期调整趋势已经形成
时间:2014-05-10  来源:武汉大学EMBA教育中心

短期来看,中国房地产市场处于调整阶段已经成为共识。实际上,反观2005年启动调控、2008年金融危机、2012年限购的全面升级、2014年银根收紧,从近几年的市场波动看,中国的房地产市场每隔3年左右都有一轮下行调整周期。

那么,这一次有什么不同呢?是“政策调控力量”处于主导,还是“市场周期”处于主导力量?

个人观点,倾向于后一种判断,即目前的调整发生的大背景是2013年销售旺盛,一定程度上透支了2014年,这是其一;

其二,目前的调整与银根的紧缩有直接关系,但这种紧是利率市场化条件下商业银行的自发行为,不是行政干预的结果。这样来看,如果是市场的力量驱动了这一轮下行调整,那么用政策干预的非市场力量来对冲,是否会有效呢?这个需要讨论。

其三,2014年的中国房地产市场已经不同于以往,存量规模已经足够大,每年的销售已经有13亿平左右,这样一个庞大的市场,市场趋势的力量已经相当强大,一旦形成就会形成一个市场运行的惯性。 

长期来看,中国房地产市场当前的这个调整处于什么调整阶段呢?可以说,有两个叠加:其一是长周期回落的开始,如果不出意外,可以预计2013年13亿平的销售估计就是中国房地产销售的天花板或者说峰值,这一点基本已成业界共识。

其二是从投资的资产配置角度看,利率市场化开始对房地产这个大类资产生影响。需要结合这两个长期趋势来综合判断。